החלטה
עניינה של החלטה זו בשאלה לאיזה בית משפט נתונה הסמכות העניינית לדון בתוקפה של זכות לא רשומה של מקבל מקרקעין במתנה, הנשענת על זכות לא רשומה במקרקעין של נותן המתנה.
יחיאל תורג'מן וישיבת "נר ישראל" ע"ר 580188555 (להלן – התובעים) הגישו לבית משפט זה תובענה לסעד הצהרתי, ובמסגרתה מתבקש בית המשפט לקבוע כי זכות הבעלות והחזקה במקרקעין הידועים כתת חלקה 3 חלקה 13 בגוש 30013 הנמצאים ברחוב דרך חברון 52 בירושלים (להלן – הנכס) נתונה להם. בבסיס התובענה עומדת טענת התובעים, לפיה גב' גרציה ממן ז"ל (להלן – המנוחה), שהתגוררה בנכס במשך שנים, התחייבה להעביר את הדירה לרשותם, על פי מכתב שכתבה "לכל מאן דבעי", בתאריך 7.8.97 (נספח ו' לכתב התביעה). לטענת התובעים, על אף שהמנוחה אינה רשומה כבעלת הנכס כי אם בנה, הרי שהיא רכשה אותו ממנו, ומשכך זכאית הייתה להקנותו להם במתנה. ועוד מבקשים הם, כי היה ובית המשפט יקבע כי אכן זכות הבעלות והחזקה נתונה להם, יורה בית המשפט לנתבע 1 (כונס הנכסים בתיק הוצל"פ 5-98-18435-03) לסלק ידיו מן הנכס, למסור את החזקה והבעלות בו לתובעים, ולבטל את רישום הערת האזהרה בדבר הכינוס. בנוסף מתבקש בית המשפט להורות על מחיקת צווי העיקול לטובת הנתבעים השונים, כמפורט ברישא של כתב התביעה, ואשר ניתנו במסגרת הליכים שיפוטיים שונים.
יצוין, כי טרם הגשת תובענה זו, הגישה המנוחה לבית משפט השלום בירושלים תביעה לסילוק יד מהנכס נגד עו"ד אברהם עין דור (נתבע 1 בתובענה זו), כונס הנכסים, אשר תפס חזקה בנכס בגין חוב אותו חייב בנה של המנוחה (ת"א 10833/03 ממן נ' בן דור). בבסיס התובענה האמורה עמדה טענת המנוחה כי רכשה את הנכס מבנה. ביום 28.9.06 דחה בית משפט השלום (כב' השופט י' ברקלי) את תביעת המנוחה, בקבעו כי הגם שהמנוחה "גרה בדירה שנים רבות", היא לא הוכיחה כי הנכס נרכש על ידה. ערעור שהוגש על פסק הדין נדחה בבית משפט זה (ע"א (ירושלים) 9582/06 ממן נ' בן דור), ובקשת רשות לערער על פסק הדין, שהגישה המנוחה לבית המשפט העליון, נמחקה מחמת אי הפקדת עירבון (רע"א 4082/07). בנה של המנוחה, אשר ממן, צורף כנתבע 9 לכתב התביעה שלפניי, ואילו המנוחה צורפה כנתבעת מס' 10. שניהם לא הגישו כתב הגנה. בתקופה שחלפה מעת הגשת התובענה ועד להחלטה זו נפטרה המנוחה לבית עולמה.
במהלך קדם המשפט עוררתי מיוזמתי את השאלה האם בהתחשב בעובדה ששוויו של הנכס אינו עולה על הסכום המצוי בגדר סמכותו של בית משפט השלום, נתונה לבית משפט זה הסמכות העניינית לדון בתובענה.
לשם בחינת שאלה זו יש לעמוד על טיב הזכויות בהן עוסקת התובענה, קרי האם מדובר בהעברת זכויות אובליגטוריות במקרקעין או שמא עניינה של התובענה הוא בעלות במקרקעין, ומה המשמעות לאבחנה זו בשאלת הסמכות העניינית.
טיב הזכויות בהן עוסקת התובענה
סעיף 6 לחוק המתנה, התשכ"ח-1968, קובע את התנאים בהם תועבר בעלות בדבר מתנה בזו הלשון:
"בעלות בדבר-המתנה עוברת למקבל במסירת הדבר לידו, או במסירת מסמך לידו המזכה אותו לקבלו, ואם היה הדבר ברשות המקבל - בהודעת הנותן למקבל על המתנה; והכל כשאין בדין אחר הוראות מיוחדות לענין הנדון".
מלשון הסעיף עולה, כי כאשר מועברת במתנה זכות במקרקעין, ייבחנו הזכויות המוקנות על פי הוראות חוק המקרקעין, התשכ"ט- 1969 (להלן – חוק המקרקעין). סעיף 7 לחוק המקרקעין קובע כי עסקה במקרקעין טעונה רישום, וכי עסקה שלא נגמרה ברישום רואים אותה כהתחייבות לעשות עסקה. כמו כן, סעיף 8 לחוק המקרקעין קובע כי התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב.
בע"א 1284/92 רתם נ' רתם, פ"ד מט (5) 257, עמדה כב' השופטת שטרסברג-כהן על ההבחנה בין זכות במקרקעין ובין זכות אובליגטורית ביחס למקרקעין באספקלריה של חוק המתנה:
"אין מניעה לתת מתנה במקרקעין, כפי שאין מניעה להתחייב לתת מתנה במקרקעין, והכול תלוי בזכות שבידי נותן המתנה או ההתחייבות. אם זכותו של הנותן היא זכות אובליגטורית בלבד, דהיינו, אם הוא עצמו אינו הבעלים הרשום של המקרקעין אלא הוא בעל הזכות לקבל רישום (בין של בעלות בין של חכירה), הרי בהעבירו זכות זו לאחר, מעביר הוא כל מה שיש לו באותם מקרקעין ובכך משלים הוא את המתנה, ומי שהופך להיות בעל הזכות האובליגטורית תחתיו, הוא מקבל המתנה. לעומת זאת, אם הוא רשום כבעל הזכות במקרקעין והוא מתחייב להעביר לאחר במתנה את הזכות הרשומה, הרי כל עוד לא בוצע הרישום על שם הנעבר, לא הושלמה המתנה, והנעבר מחזיק בידיו רק התחייבות למתנה" (שם, בעמ' 260; ההדגשה אינה במקור).
מדברים אלו עולה כי מהות עסקת המתנה במקרקעין תיקבע על פי מהות הזכויות של נותן המתנה, היינו האם נותן המתנה רשום כבעל הזכות במקרקעין אם לאו. מסקנה זו עולה בקנה אחד עם לשונו של החוק ואף עם האמור בע"א 6439/99 טפחות בנק משכנתאות לישראל בע"מ נ' פרח, פ"ד נח(2), 106, ולפיו כאשר דבר-המתנה הוא זכות במקרקעין, מותנה קיומה ברישום הזכות על שם מקבל המתנה, וכל עוד לא בוצע הרישום, אין מדובר בהקניית המתנה (הזכות במקרקעין) כי אם בהתחייבות ליתן את המתנה (שם, בעמ' 117).
בענייננו, התובעים אינם חולקים כי הנכס מעולם לא נרשם על שמה של המנוחה. גם במשכנתא שהייתה רשומה על הנכס בגין הלוואה שלקחה המנוחה מבנק לאומי, אין כדי ללמד על זכויות כלשהן שהיו למנוחה בנכס (ת"א 10833/03 ממן גרציה נ' עו"ד אברהם עין דור, פסקה 11 לפסק דינו של כב' השופט ברקלי וכן ע"א (ירושלים) 9582/06 גרציה ממן נ אברהם עין דור, בעמ' 2-3). מכאן, שאף אם העבירה המנוחה לידי התובעים זכויות כלשהן במקרקעין, הרי שלא יכולה הייתה להעביר להם את הבעלות במקרקעין אלא זכויות אובליגטוריות שהיו בידיה ביחס לנכס (אם היו). גם עסקת המתנה הנטענת בין התובעים לבין המנוחה לא נרשמה. לא יכול, אם כן, להיות חולק, כי עסקת המתנה הנטענת הינה, לכל היותר, עסקה להעברת זכויות אובליגטוריות במקרקעין (ככל שהיו למנוחה זכויות כאלה). הנה כי כן, לא זו בלבד שזכותם הנטענת של התובעים הינה זכות אובליגטורית, הרי שאף מקור זכותם הנטענת של התובעים הוא אובליגטורי, קרי זכות במקרקעין שאינה רשומה ושעל פי חוק המקרקעין כמוה כ"התחייבות לעשות עסקה במקרקעין" (סעיפים 7-8 לחוק המקרקעין).
האם להבחנה בדבר טיב הזכויות משמעות בשאלת הסמכות העניינית
סעיף 40 לחוק בתי המשפט (נוסח משולב) התשמ"ד-1984 (להלן – חוק בתי המשפט) קובע, כי לבית-המשפט המחוזי נתונה, בין היתר, הסמכות בכל עניין אזרחי או פלילי שאינו בסמכותו של בית-משפט השלום. סעיף 51 לחוק זה מגדיר את גבולות סמכותו של בית-משפט השלום וכפועל יוצא מכך, תוחם, למעשה, את סמכותו העניינית של בית-המשפט המחוזי. בסעיף 51(א)(2) לחוק בתי המשפט נקבע כי לבית משפט השלום נתונה הסמכות לדון, בין היתר, ב"תביעות אזרחיות - למעט תביעות הנוגעות למקרקעין - כשסכום התביעה או שווי הנושא אינו עולה על 2,500,000 שקלים חדשים ביום הגשת התובענה". כמו כן, סעיף 51(א)(3) לחוק בתי המשפט, מסמיך את בית משפט השלום לדון בתביעות בדבר חזקה או שימוש במקרקעין וכן בתביעות בעניין חלוקת מקרקעין או חלוקת השימוש בהם, אך מוציא מסמכותו של בית-המשפט השלום לדון בתביעות בדבר חכירה לדורות וכן ב"תביעות אחרות הנוגעות למקרקעין".
נראה בעיני, כי תביעה שעניינה זכות חוזית שמושאה מקרקעין אינה בגדר "תביעה אחרת הנוגעת למקרקעין" (סעיף 51(א)(3) לחוק בתי המשפט). הסמכות העניינית בתובענה כזו נקבעת על פי שווי העניין נשוא התביעה, ובענייננו אין חולק כי המדובר בסכום הנתון בסמכותו של בית משפט השלום. עמדה זו עולה בקנה אחד עם פסק דינו של כב' השופט אור ברע"א 7868/95 יו"ש השקעות במקרקעין ופיתוח בע"מ (בפירוק) נ' עזבון המנוח משה קובלר ז"ל ואח' (נבו הוצאה לאור), ועם החלטות נוספות כגון זו של כב' השופט גרוניס בת"א (ב"ש) 74/88 דמרי נ' דניאלוביץ, פ"מ תשמ"ט(ג), 240, או של כב' הנשיא שמגר בר"ע 52/87 לנצוט נ' לנצוט (תקדין). כך נפסק גם בת"א (י-ם) 4089/02 מליח ואח' נ' מזרחי (החלטת כב' השופט אוקון מיום 4.2.04) ובה"פ (י-ם) 5399/06 אלמז נ' דלק, חברת הדלק הישראלית בע"מ (החלטת כב' השופט זילברטל מיום 26.6.07). עמדה זו מקבלת משנה תוקף בענייננו, כאשר התובעים טוענים כי קיבלו זכויות מידיה של המנוחה. בחינתן של זכויותיה של המנוחה, נותנת המתנה (על פי הנטען), כבר נעשתה בבית משפט השלום, ובמסגרתה נקבעו קביעות שיכול והן מהוות מעשה בית דין.
אכן, בה"פ (חי') 119/08 שוייצר נ' רפאל (להלן – עניין שוייצר), הגיע כב' השופט י' עמית למסקנה אחרת. כב' השופט עמית עמד על כך שאין הלכה מחייבת של בית המשפט העליון בנושא זה, וכי קיימות דעות לפיהן סכסוך הנוגע לדירה שאינה רשומה הוא בסמכותו העניינית של בית משפט השלום או של בית המשפט המחוזי בהתאם לשווי הנכס. מנגד קיימות דעות לפיהן הסמכות בתובענות לגבי מקרקעין שאינם רשומים נתונה לבית המשפט המחוזי בבחינת "תביעות אחרות הנוגעות למקרקעין" (ראו פסקאות 4-5 להחלטתו של כב' השופט עמית וההפניות שם). כב' השופט עמית צירף דעתו לדעת אלה הגורסים שהסמכות נתונה לבית המשפט המחוזי, שכן "עמוד האש שאמור להנחות את בית המשפט בדונו בשאלות של סמכות עניינית, הוא השאיפה ליציבות, לוודאות ולבהירות" ובנוסף "נקודת הכובד בשאלה אם בזכות במקרקעין או בזכות חוזית עסקינן, מתמקדת כיום בכוונת הצדדים. הדבר מצריך בירור ודיון לגופה של תביעה, וכבר הקדמנו ואמרנו כי הסמכות העניינית צריכה להיות ברורה לצדדים כבר בעת הגשת התביעה, בשלב "ההקשה על הדלת". לכן, ועל מנת למנוע ספקות, יש לנתק את הדיון בסוגית הסמכות העניינית, שהיא סוגיה במישור הדיוני, מסוגיות של משפט מהותי לגבי טיב הזכות מושא התובענה". לפיכך קבע, כי "המבחן הפשוט, היעיל והברור ביותר לקביעת הסמכות העניינית הוא מבחן הסעד" (שם, פסקאות 6-13 להחלטה; ההגשה אינה במקור). כאמור, החלטה זו אינה מהווה הלכה, וקיימות בפסיקה דעות נוגדות, כפי שראינו לעיל. עמדתי, במיוחד בנסיבות המתוארות, כי התביעה שלפניי אינה "תביעה אחרת הנוגעת למקרקעין".
לנוכח המסקנה אליה הגעתי, הדיון בתובענה יועבר לבית משפט השלום, על פי הוראת סעיף 79(א) לחוק בתי המשפט. לא למותר להוסיף, כי נוכח העובדה שהמדובר בזכויות אובליגטוריות, שהסמכות לדון בהן מסורה לבית משפט השלום, יהיה על בית המשפט לבחון האם אין מתקיים מעשה בית דין ביחס לטענות העובדתיות שהועלו על ידי התובעים בכתב התביעה, ושהוכרעו במסגרת הדיונים בת"א 10833/03 ממן גרציה נ' עו"ד אברהם עין דור, ובע"א (ירושלים) 9582/06) גרציה ממן נ אהרהם עין דור.
המזכירות תמציא העתק ההחלטה לב"כ הצדדים.